Theo đánh giá từ S&I Ratings, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2026 được dự báo sẽ tiếp tục quá trình phục hồi nhưng khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến như những chu kỳ trước. Sau giai đoạn điều chỉnh mạnh của thị trường, xu hướng phát triển trong thời gian tới được cho là sẽ ổn định và bền vững hơn, với nguồn cung mới dần cải thiện và chính sách quản lý tín dụng chặt chẽ hơn. Nhận định này cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng có kiểm soát, thay vì những đợt tăng nóng ngắn hạn.
Thị trường bất động sản Việt Nam 2026: Giá nhà tăng, lãi suất cao tạo áp lực lên người mua
Vietnam Real Estate Market 2026: Rising Housing Prices and High Interest Rates Put Pressure on Buyers
S&I Ratings dự báo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ cải cách pháp lý và làn sóng đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, việc giá nhà tăng mạnh trong khi lãi suất vay mua nhà tăng cao đang tạo áp lực đáng kể lên người mua, khiến thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại.
S&I Ratings forecasts that Vietnam’s real estate market could enter a new growth cycle in 2026 thanks to legal reforms and a wave of infrastructure investment. However, rapidly rising housing prices combined with higher mortgage interest rates are creating significant pressure on buyers, causing market liquidity to show signs of slowing.
Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản Việt Nam 2026, S&I Ratings kỳ vọng thị trường sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhờ sự thay đổi mạnh mẽ của hệ thống pháp lý, nhu cầu ở thực duy trì ổn định và xu hướng quy hoạch đô thị theo hướng phát triển bền vững. Nguồn cung trong giai đoạn tới được dẫn dắt bởi hạ tầng và các đại đô thị có sự gắn kết chặt chẽ với những dự án giao thông trọng điểm và quy hoạch.
In its 2026 outlook report on Vietnam’s real estate sector, S&I Ratings expects the market to enter a new growth cycle driven by major legal reforms, stable real housing demand, and urban planning trends focused on sustainable development. Supply in the coming period is expected to be led by infrastructure development and mega-urban projects closely connected with major transportation projects and master planning.
Việc cải cách khung pháp lý trong thời gian qua được kỳ vọng sẽ tác động tích cực rõ rệt, mở đường cho một làn sóng gia tăng nguồn cung bất động sản từ các dự án tồn đọng.
Recent legal framework reforms are expected to have a clearly positive impact, paving the way for a wave of increased real estate supply from previously stalled projects.
Bên cạnh đó, các nhà phát triển bất động sản đang được trao quyền chủ động hơn trong việc xử lý các vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng và quy hoạch. Cơ chế cho phép doanh nghiệp đàm phán trực tiếp về chi phí bồi thường đất đai có thể giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Tuy nhiên, mức đền bù nhiều trường hợp có thể tăng thêm 1.5-2 lần đối với các dự án quy mô lớn, điều này làm chi phí phát triển dự án gia tăng kéo theo áp lực tăng giá bán.
In addition, real estate developers are being granted greater autonomy in handling issues related to land clearance and planning. The mechanism allowing businesses to negotiate land compensation costs directly could accelerate project implementation. However, compensation levels in many cases may increase by 1.5–2 times for large-scale projects, which raises development costs and puts upward pressure on selling prices.
Giá nhà tiếp tục tăng
Housing Prices Continue to Rise
S&I Ratings cho biết giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025, chủ yếu do nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Đáng chú ý, giá căn hộ tại nhiều khu vực đã vượt quá khả năng chi trả của nhóm người mua ở thực, đặc biệt là các hộ gia đình có thu nhập trung bình.
S&I Ratings reports that real estate prices in Vietnam increased by more than 30% in 2025, mainly due to limited supply while demand remained high. Notably, apartment prices in many areas have exceeded the affordability of genuine homebuyers, particularly middle-income households.
Tại Hà Nội, thị trường vẫn duy trì trạng thái nóng khi người mua để ở sẵn sàng chấp nhận mức giá cao dù giá căn hộ đã tăng 24% trong 2025, phân khúc dưới 60tr/m2 đang dần biến mất.
In Hanoi, the market remains heated as homebuyers are willing to accept high prices even though apartment prices increased by 24% in 2025, with the segment below VND 60 million per square meter gradually disappearing.
Nguồn cung tại khu vực ngoại thành, cách vành trong trung tâm khoảng 18km, đạt 39,800 căn. Trong đó, Hà Nội chiếm 60%; Hưng Yên chiếm 40%, tăng mạnh so với mức 7% trong năm 2024.
Supply in suburban areas approximately 18 km from the inner city ring reached 39,800 units. Of this total, Hanoi accounted for 60%, while Hung Yen accounted for 40%, a sharp increase compared to just 7% in 2024.
Khu vực Văn Giang (Hưng Yên) được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng thị phần giao dịch cả trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp trong thời gian tới. Số lượng dự án hạng sang của Hà Nội ghi nhận 32 dự án, tăng 78% so với năm trước, trong đó phân khúc hạng sang chiếm 35%.
 |
The Van Giang area (Hung Yen) is expected to continue gaining market share in both primary and secondary transactions in the coming period. Hanoi recorded 32 luxury projects, up 78% compared to the previous year, with the luxury segment accounting for 35%.
Trong khi đó, thị trường bất động sản TPHCM phân hóa rõ rệt về phân khúc và nhóm khách hàng hậu sáp nhập. Năm 2025, tổng nguồn cung căn hộ 24,443 căn, với 29% đến từ khu vực TPHCM cũ. Nguồn cung nhà thấp tầng 5,513 căn và tập trung chủ yếu tại khu vực này với tỷ trọng 89%.
Meanwhile, Ho Chi Minh City’s real estate market shows clear segmentation in both product categories and customer groups after administrative restructuring. In 2025, the total apartment supply reached 24,443 units, with 29% coming from the former Ho Chi Minh City area. Low-rise housing supply reached 5,513 units, mainly concentrated in this area with a proportion of 89%.
Sức cầu vẫn duy trì ở mức ổn định khi tỷ lệ hấp thụ căn hộ đạt 82% tại khu vực TPHCM mở rộng và 73% tại TPHCM cũ. Đối với sản phẩm thấp tầng, tỷ lệ tiêu thụ lần lượt đạt 71% và 70%.
Demand remains stable, with apartment absorption rates reaching 82% in the expanded Ho Chi Minh City area and 73% in the former city area. For low-rise housing products, the absorption rates were 71% and 70%, respectively.
Mặt bằng giá sơ cấp tại khu vực trung tâm phổ biến khoảng 120-140 triệu đồng/m2, giá bình quân toàn thị trường 92 triệu đồng/m2. Trong khi giá thứ cấp chỉ dao động 50-65 triệu đồng/m2 do phần lớn giao dịch tập trung tại các khu vực vùng ven.
Primary market prices in central areas commonly range between VND 120–140 million per square meter, while the market-wide average stands at VND 92 million per square meter. Meanwhile, secondary market prices fluctuate between VND 50–65 million per square meter as most transactions occur in suburban areas.
Nhu cầu căn hộ tại TPHCM và Bình Dương (cũ) vẫn duy trì mức trung bình, nhưng sự phân hóa phân khúc và nhóm khách hàng ngày càng rõ nét. Bình Dương chủ yếu thu hút nhóm khách có khả năng chi trả vừa phải. Ngược lại, trung tâm TPHCM hướng đến nhóm khách hàng có tài chính tốt hơn và độ tuổi lớn hơn, với tỷ trọng cao ở phân khúc cao cấp 36% và hạng sang 43%.
Apartment demand in Ho Chi Minh City and the former Binh Duong province remains moderate, but segmentation among market segments and buyer groups is becoming increasingly clear. Binh Duong mainly attracts buyers with moderate financial capacity. In contrast, central Ho Chi Minh City targets wealthier and older buyers, with higher proportions in the high-end segment (36%) and luxury segment (43%).
Theo S&I Ratings, các dự án căn hộ mới tại TPHCM và Bình Dương đang có xu hướng phát triển mạnh dọc theo các tuyến metro. Việc tận dụng hạ tầng giao thông công cộng giúp gia tăng giá trị bất động sản, đồng thời những dự án này cũng ghi nhận mức giá thuê và thanh khoản tốt hơn so với mặt bằng chung.
 |
According to S&I Ratings, new apartment projects in Ho Chi Minh City and Binh Duong are increasingly developing along metro lines. Leveraging public transport infrastructure helps increase real estate value, while these projects also record better rental yields and liquidity compared to the general market.
Lãi suất tăng cao tạo áp lực
High Interest Rates Create Pressure
Dù triển vọng dài hạn được đánh giá tích cực, thị trường đang đối mặt với áp lực ngắn hạn khi lãi suất cho vay bất động sản gia tăng.
Although the long-term outlook is considered positive, the market is facing short-term pressure as real estate lending interest rates rise.
Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng so với thời điểm cuối năm 2025. Đồng thời, dư nợ cho vay trong lĩnh vực này được định hướng ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.
The State Bank of Vietnam requires credit institutions to control the growth rate of real estate lending, ensuring it does not exceed the overall credit growth rate of each bank compared to the end of 2025. At the same time, outstanding loans in this sector are targeted at around 25% of total outstanding credit.
Việc tăng lãi suất cho vay bất động sản thời gian gần đây đã tác động trực tiếp đến người mua, kéo theo nhu cầu đầu cơ và ở thực giảm rõ rệt. Do đó, triển vọng 2026 khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay một chu kỳ giao dịch sôi động mới.
Recent increases in real estate lending rates have directly impacted buyers, causing both speculative demand and real housing demand to decline noticeably. As a result, the outlook for 2026 is unlikely to see sudden price spikes or a new wave of highly active transactions.
Thực tế cho thấy trong nửa đầu năm 2025, thị trường vẫn ghi nhận mức hấp thụ gần như tức thì ở hầu hết đợt mở bán mới. Dòng tiền đầu cơ khi đó tận dụng kỳ vọng “lướt sóng” khi giá liên tục tăng nhanh.
In fact, during the first half of 2025, the market still recorded almost immediate absorption in most new launches. Speculative capital took advantage of “short-term flipping” expectations as prices rose rapidly.
Tuy nhiên, đến cuối năm và tháng 1/2026, khi lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi tăng lên khoảng 11-12%, thị trường bắt đầu thay đổi. Tỷ lệ giao dịch giảm nhẹ, người mua để ở trở nên thận trọng hơn khi chi phí vay vượt quá ngưỡng chấp nhận. Thanh khoản vì thế suy giảm rõ rệt, đặc biệt tại những dự án có giá bán tăng nóng hoặc chất lượng không tương xứng.
However, by the end of the year and January 2026, when mortgage interest rates increased to around 11–12% after promotional periods, the market began to change. Transaction rates declined slightly as homebuyers became more cautious when borrowing costs exceeded acceptable levels. Liquidity therefore dropped significantly, especially in projects where prices had surged or quality did not match expectations.
Song song với diễn biến lãi suất, Chính phủ cũng yêu cầu hệ thống ngân hàng áp dụng chính sách tín dụng thận trọng hơn đối với bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro vĩ mô.
Alongside interest rate developments, the government has also required the banking system to adopt more prudent credit policies toward real estate in order to control macroeconomic risks.
Dù vậy, S&I Ratings cho rằng tình hình có thể thay đổi trong nửa cuối 2026 nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô ổn định hơn. Khi đó, dòng vốn sẽ được ưu tiên cho các chủ đầu tư có năng lực triển khai thực sự và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực.
 |
Nevertheless, S&I Ratings believes the situation could change in the second half of 2026 if macroeconomic conditions stabilize. At that point, capital flows are likely to prioritize developers with strong execution capabilities and projects that meet genuine housing demand.
Động lực từ đầu tư công
Growth Drivers from Public Investment
Một trong những yếu tố được đánh giá sẽ thúc đẩy thị trường trong giai đoạn tới là làn sóng đầu tư công quy mô lớn.
One of the factors expected to drive the market in the coming period is a large wave of public investment.
Chính phủ ưu tiên đầu tư hạ tầng nhằm thúc đẩy tăng trưởng GDP giai đoạn 2026–2027, S&I Ratings cho biết việc đẩy mạnh triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm và tái quy hoạch lại Hà Nội và TPHCM sẽ tạo ra những thay đổi đáng kể trong cấu trúc cung – cầu bất động sản.
The government prioritizes infrastructure investment to stimulate GDP growth in 2026–2027. S&I Ratings stated that accelerating key infrastructure projects and re-planning Hanoi and Ho Chi Minh City will create significant changes in the structure of real estate supply and demand.
Các tuyến giao thông và hạ tầng kết nối liên vùng giúp mở rộng không gian đô thị, thúc đẩy quá trình giãn dân ra khu vực ven đô và các đô thị vệ tinh. Việc kết nối thuận tiện hơn giữa nơi ở – nơi làm việc sẽ làm gia tăng sức hấp dẫn của các khu vực dọc theo các trục hạ tầng mới, qua đó tái phân bổ nhu cầu trên thị trường.
Transportation routes and regional connectivity infrastructure help expand urban space, promoting population dispersion to suburban areas and satellite cities. More convenient connections between living and working locations will increase the attractiveness of areas along new infrastructure corridors, thereby redistributing market demand.
S&I Ratings nhận định việc tăng tốc đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ đóng vai trò là động lực tăng trưởng chủ đạo của thị trường. Hạ tầng tốt hơn không chỉ cải thiện khả năng kết nối liên vùng mà còn góp phần hình thành các cực phát triển mới dọc theo các trục giao thông quan trọng.
S&I Ratings believes that accelerating investment in key infrastructure projects over the next five years will serve as the primary growth driver for the market. Improved infrastructure will not only enhance regional connectivity but also contribute to the formation of new development hubs along major transportation corridors.
Ngoài ra, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) được kỳ vọng sẽ thúc đẩy giá bán tại vùng ven, ngoài vành đai 3 và khuyến khích phát triển các dự án đa chức năng, hỗ trợ giãn dân và tái cấu trúc đô thị.
In addition, the transit-oriented development (TOD) model is expected to boost property prices in suburban areas beyond Ring Road 3 and encourage the development of mixed-use projects, supporting population redistribution and urban restructuring.
Truy cập miễn phí thông tin độc quyền về cho thuê kho, nhà xưởng, đất tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An, TP.HCM, …
KHU CÔNG NGHIỆP 247 là đơn vị hoạt động trong lĩnh vực mua, bán, cho thuê nhà xưởng, bất động sản. Chúng tôi tự hào là đơn vị hàng đầu cung cấp các dịch vụ bất động sản tại Việt Nam. Chúng tôi có một đội ngũ chuyên viên tư vấn bất động sản có trình độ chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm và luôn lấy chữ TÍN làm trọng.
Phone: 0901 490 348
Email: datkhucongnghiep247@gmail.com
Website: datkhucongnghiep247.com.vn
